Пошаговая инструкция покупки квартиры в Москве для будущих владельцев жилья
Сначала запроси выписку из ЕГРН. Это даст информацию о собственнике, отсутствии арестов, залогов и других ограничений. Сделать это можно через сайт Росреестра – стоит около 400 рублей и занимает пару минут. Не полагайся на бумаги, которые показывает продавец – проверяй сам.
Следующий шаг – анализ юридической чистоты. Изучи историю переходов права. Если объект переходил из рук в руки несколько раз за короткий срок, это повод насторожиться. Особое внимание – сделкам с участием несовершеннолетних, недееспособных, людей по доверенности. Здесь нередко скрываются риски признания сделки недействительной.
Теперь к финансам. Определи, какую сумму готов вложить. Не забудь учесть не только стоимость объекта, но и налог, услуги нотариуса (если сделка требует удостоверения), госпошлины, комиссию агенту или банку. Если планируется ипотека – заранее согласуй условия с банком и получи одобрение на нужную сумму.
Не передавай деньги наличными. Используй аккредитив или банковскую ячейку – это безопаснее. Условия доступа к средствам должны быть чётко прописаны в договоре: продавец получает их только после регистрации права собственности на тебя.
Финальный этап – подача документов на регистрацию. Сделать это можно через МФЦ или онлайн через Госуслуги. Обычно регистрация занимает 7–9 рабочих дней. После этого ты получаешь выписку из ЕГРН, где уже значишься собственником.
Как выбрать район в Москве с учетом бюджета, инфраструктуры и транспорта
Начни с фильтра по бюджету. Если планируется вложение до 10 млн ₽ – смотри в сторону Новокосино, Южного Бутова или районов у МЦД: Домодедово, Одинцово, Лобня. В диапазоне от 12 до 20 млн ₽ уже можно рассматривать Царицыно, Марьино, Измайлово, Хорошёво-Мнёвники, а также новостройки у МЦК.
Транспортная доступность
Оптимально – не больше 15 минут пешком до метро. Альтернатива – МЦК или МЦД: они работают по расписанию, как электрички, но стыкуются с метро. Например, Печатники, Нижегородская и Сити на МЦК дают быстрый доступ в центр. Проверяй пробки – в спальных районах юга и севера утром дороги почти всегда загружены.
Инфраструктура
Смотри на карту: рядом должны быть школы, детские сады, поликлиники, супермаркеты. В старых районах, как Сокол или Преображенка, всё это уже есть. В новостройках – зависит от застройщика. Лучше выбирать те, где уже есть заселённые дома: инфраструктура там уже работает, а не только обещана.
Проверь также зелёные зоны. Парки и набережные – не только для прогулок, но и индикатор уровня района. Хорошие примеры – Лианозово, Сокольники, Филёвский парк. Если район рядом с промзоной или крупной развязкой – лучше избегать: шум и загрязнение снизят комфорт и цену при перепродаже.
Какие документы проверить перед покупкой квартиры на вторичном рынке
Правоустанавливающие документы: договор купли-продажи, дарения, мены, свидетельство о праве на наследство. Сравни даты и проверяй непрерывность цепочки владельцев. Отсутствие документов хотя бы по одной сделке – повод задуматься.
Паспорта всех владельцев. Удостоверься, что все дееспособны и действуют добровольно. По доверенности – проверь срок действия и нотариальное заверение.
Справка о зарегистрированных лицах (форма №9). Квартира должна быть свободна от прописанных, особенно несовершеннолетних. Иначе можно получить «подарок» в виде судебных разбирательств.
Справка из ПНД и НД – особенно если продавец пожилой или есть сомнения в его адекватности. Это не обязательно, но может уберечь от сделки с оспоримыми последствиями.
Кадастровый паспорт или выписка – сверяй метраж, этаж, планировку. Иногда реальное положение дел не совпадает с базой Росреестра.
Справки об отсутствии долгов по коммуналке. Запроси документы от УК или ТСЖ. Долги не передаются, но отключение света и воды – вполне реальная история.
Разрешение органов опеки – если в сделке участвуют дети. Его отсутствие делает сделку ничтожной. Проверяй внимательно.
Совет: делай копии всех документов и сверяй данные несколько раз. Ошибка может стоить миллионы.
Как безопасно провести сделку: от задатка до государственной регистрации
Сначала оформляется расписка о получении задатка. Указываются паспортные данные сторон, сумма, дата передачи, основание (например, предварительный договор). Документ составляется вручную, без сокращений, подписывается обеими сторонами, желательно при свидетелях.
Проверка объекта перед подписанием основного договора
Запросите выписку из ЕГРН на день подписания. Убедитесь, что нет ограничений, арестов, прав третьих лиц. Если продаёт представитель – проверьте доверенность: срок действия, полномочия, отсутствие ограничений. Участников долевой собственности должно быть указано всех, согласие супруга подтверждается нотариально.
Не подписывайте договор купли-продажи без проверки всех документов: правоустанавливающих, технического паспорта, справки об отсутствии долгов по коммуналке. Не соглашайтесь на «аванс без расписок», переводы «на карту» и электронные договоры без квалифицированной электронной подписи.
Расчёты и регистрация
Оптимально использовать аккредитив или банковскую ячейку. Деньги продавец получит только после регистрации перехода права. Если сделка через нотариуса – можно использовать депозит нотариуса, это один из самых защищённых вариантов.
Договор подаётся на регистрацию через МФЦ или онлайн через портал Росреестра. Срок – до 7 рабочих дней. После получения выписки из ЕГРН проверьте: вы должны быть указаны как собственник, а ограничений быть не должно.
