Проверка квартиры перед покупкой по шагам с учетом юридических рисков и документов

Сначала запросите выписку из ЕГРН. Это базовый шаг: документ покажет, кто числится владельцем, есть ли обременения, аресты, ограничения. Убедитесь, что данные в ней актуальны, а собственник – единственный и дееспособный. Если продавцов несколько – проверьте согласие всех сторон на сделку.

Не пропускайте проверку оснований владения. Если собственник получил жильё по дарственной, наследству или в результате приватизации – важно выяснить, были ли потенциальные претенденты, чьи права могли быть нарушены. Например, дети-собственники, не вписанные в договор дарения, могут оспорить сделку в будущем.

Отдельно изучите историю сделок за последние три года. Слишком частая смена хозяев – тревожный сигнал. В таких случаях стоит особенно тщательно проверить правоустанавливающие документы на предмет ошибок, подделок или скрытых юридических рисков.

Сверьте паспортные данные продавца с теми, что указаны в документах. Любые расхождения – повод приостановить переговоры. Попросите показать оригинал паспорта, не ограничивайтесь сканом. Проверьте документ через сайт МВД – особенно, если вызывают сомнения срок действия или внешний вид бланка.

Задолженности по ЖКХ и капремонту – ещё один критичный момент. Попросите справки об отсутствии долгов. Иначе вместе с квадратными метрами получите ещё и счета за предыдущих жильцов. А долги по коммуналке переходят на нового владельца – это не миф.

И наконец, проверьте техническое состояние. Если перепланировка – запросите согласующие документы. Без них у вас не примут объект на учёт, а при продаже в будущем возникнут сложности с регистрацией.

Какие документы запросить у продавца и как проверить их подлинность

Первым делом требуйте выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Не копию, а свежий оригинал – с датой не старше недели. Именно там указаны собственники, наличие арестов, обременений, долей. Лучше закажите самостоятельно на сайте Росреестра, чтобы не нарваться на подделку. Стоимость – 290 рублей, зато уверенность – бесценна.

Паспорт продавца – не просто формальность. Сверьте фото, проверьте срок действия, серию, номер, штампы о регистрации и браке. Если документ вызывает хоть малейшее сомнение – пробейте по базе ФМС. Такие сервисы есть, и доступ к ним свободный.

Документ-основание права собственности: это может быть договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о праве на наследство, акт приватизации. Просите оригинал. Если продавец предлагает копию – отказывайтесь от сделки. Ищите правоустанавливающий документ с реальной подписью и печатью, особенно если речь о старом договоре. Неясности в датах, ошибках в ФИО, описаниях объекта – повод приостановиться.

Согласие супруга – обязательно, если продавец состоит в браке, а жильё приобретено после свадьбы. Без этого нотариально заверенного согласия сделку могут признать недействительной. Даже если супруг(а) «не при делах». Без вариантов – только нотариус, только письменное разрешение.

Справка об отсутствии долгов по коммунальным услугам. Не всегда критично, но если сумма задолженности серьёзная – это уже риск. Просите свежую квитанцию или справку из управляющей компании. То же касается капремонта: долги перейдут вам, если не проверить заранее.

Технический паспорт или поэтажный план из БТИ особенно актуален, если в квартире были перепланировки. Любое отклонение от исходной планировки – потенциальная проблема при регистрации. А если изменения не узаконены – это может закончиться штрафом или даже судом.

Справка из психоневрологического и наркологического диспансера – по закону не обязательна, но стоит получить, если продавец вызывает подозрения. Особенно если пожилой, действует через представителя или ведёт себя странно. Так вы обезопасите себя от риска оспаривания сделки по мотивам недееспособности.

Не доверяйте словам. Только документы. Только проверка по официальным каналам. И никаких «заверенных копий» от продавца – вам нужны оригиналы и факты, а не истории «всё в порядке, честное слово».

Как выявить обременения, споры и задолженности по квартире перед сделкой

Сразу запросите выписку из ЕГРН – без неё двигаться дальше бессмысленно. В этом документе фиксируются все зарегистрированные ограничения: ипотека, арест, рента, судебные запреты. Заказать можно на сайте Росреестра – выбирайте «выписку об объекте недвижимости» и указывайте адрес или кадастровый номер.

Если собственник уверяет, что обременений нет, а в выписке указана ипотека – сделка невозможна без участия банка. Уточняйте детали напрямую через кредитную организацию. Обременение не снимается автоматически даже при полном погашении – только по заявлению.

Споры и притязания проще всего отследить через систему ГАС «Правосудие» – sudrf.ru. Введите ФИО собственника, и система покажет активные и завершённые дела. Ищите гражданские процессы, где фигурирует квартира – наследственные тяжбы, разводы, разделы имущества. Любой из них может затормозить регистрацию.

Задолженности по коммуналке, капремонту и другим платежам напрямую не влияют на переход права, но могут лечь на нового владельца. Проверьте:

• справку из управляющей компании или ТСЖ – по всем коммунальным услугам;
• документ из Фонда капитального ремонта – по региональной программе;
• выписку по налогам – на сайте nalog.gov.ru, если есть доступ к личному кабинету владельца;
• задолженности по исполнительным производствам – через ФССП.

Если собственник отказывается предоставить документы или тянет с ответами – это тревожный сигнал. Настоящих причин скрывать нечего, а вы рискуете деньгами и временем.

Что проверить в договоре купли-продажи перед подписанием и на что обратить внимание

Дальше – объект. Проверь, чтобы описание соответствовало выписке из ЕГРН: этаж, метраж, кадастровый номер, назначение. Указано «жилое помещение» вместо «квартира»? Уточняй. Есть балкон, но в документе – ни слова? Требуй правки.

Обязательно – цена. Чётко цифрами и прописью. Без двусмысленных формулировок вроде «по соглашению сторон». Если сумма передаётся частями, должно быть расписано: когда, сколько, при каких условиях. Аванс, задаток, основной платёж – всё по датам и реквизитам.

Раздел о правах и обязанностях сторон. Здесь часто маскируются риски. Например, продавец хочет остаться в помещении на месяц после сделки – нужно прописать срок, основания, ответственность. Или пункт о передаче ключей: не сразу, а «после получения средств». Это – поле для споров, если что-то пойдёт не так.

Особое внимание – пунктам об ответственности. Штрафы за просрочку, условия возврата задатка, что считается неисполнением обязательств. Всё должно быть конкретно, без оценочных формулировок вроде «в разумный срок».

Также – ссылки на приложения. Акт приёма-передачи, расписка, выписка из ЕГРН, нотариальные согласия (если требуется) – должны быть либо приложены, либо однозначно указано, когда и как они будут предоставлены.

И последнее – условия расторжения. Есть ли возможность выйти из сделки до регистрации? Кто и на каких основаниях может это сделать? Нередко юристы специально «забывают» добавить этот раздел, особенно в шаблонах от застройщика или агентства.

Если текст договора вызывает хоть малейшие сомнения – не подписывай. Один абзац может стоить сотен тысяч и месяцев судебных тяжб.