Изменения в законодательстве о недвижимости для арендаторов и покупателей жилья
Покупка квартиры в строящемся доме теперь требует особого внимания к застройщику: обязательное членство в СРО, подтверждённая финансовая устойчивость, проектное финансирование – без этих пунктов риски возрастают многократно. Проверь в ЕГРЮЛ, лишён ли девелопер допуска. Это занимает 5 минут, а последствия могут быть на годы.
Соглашения об аренде должны включать дополнительную информацию: если в договоре не указано, кто платит за капремонт и содержание общедомового имущества – по умолчанию это обязанность арендодателя. Но некоторые теперь вносят пункты, перекладывающие эти расходы на жильца. Подписал – плати. Не читал – спорить будет сложно.
Если планируешь использовать маткапитал – учти: с середины года нельзя оформлять долю в собственности ребёнка на объект без полной приёмки дома. Не сертификатом, а деньгами? Придётся подтверждать целевое использование через ПФР. Порядок изменён. Нарушение – возврат средств и блокировка субсидий.
Передача ключей не означает, что застройщик сдал объект официально: если акт ввода не зарегистрирован, налоговая может признать сделку фиктивной. А значит – штраф, доначисление НДФЛ и проблемы с регистрацией права. Требуй документы до оплаты!
Найм помещения в апарт-комплексах теперь сопровождается требованием уведомлять местную администрацию о факте заселения – не уведомил, получил штраф. Особенно касается краткосрочной аренды. А если проживание идёт в обход этого правила – даже расторжение в одностороннем порядке стало законным. Да, даже без суда.
Изменения в правилах оформления договоров купли-продажи жилья
Перед подписанием договора теперь обязательно проверяйте, внесена ли сделка в Единый государственный реестр недвижимости. Без регистрации – бумага не имеет юридической силы, даже если вы уже передали деньги. Подписи и печати – не защита, если Росреестр «не в курсе».
С марта 2025 года стандартная форма договора – только в электронной версии через портал Госуслуг или МФЦ. Бумажные экземпляры допустимы, но только как копии – юридически значимым считается именно тот, что в цифровом архиве. Не используйте старые шаблоны: многие пункты – недействительны или требуют новой формулировки.
Что обязательно включить в договор
Теперь недостаточно указать только адрес и цену. Обязательные данные: кадастровый номер объекта, сведения о наличии/отсутствии обременений, статус прав продавца на момент сделки, подтверждение отсутствия споров. Нотариальное удостоверение требуется при продаже долей – без исключений. Самостоятельное составление без юриста может обернуться аннулированием. Не рискуйте.
Ответственность сторон
Если в документе не прописана дата передачи ключей, автоматически считается – не позднее 10 календарных дней после регистрации перехода права. Штраф за задержку – 0,1% от суммы сделки за каждый день. Покупатель имеет право расторгнуть соглашение, если ключи не переданы через 30 дней. Продавцу вернуть деньги придётся полностью, плюс компенсация за просрочку.
Каждый пункт договора проверяйте на соответствие текущим требованиям. Использование «типовых форм» без адаптации – прямой путь к отказу в регистрации. Не экономьте на грамотном юристе, особенно при участии третьих лиц, наследников или ипотечных обязательств. Один неучтённый нюанс – и вся сделка под угрозой.
Новые ограничения и обязанности для арендодателей жилой недвижимости
Если сдаёшь жильё, будь готов регистрировать каждый договор в госреестре аренды. Иначе – штраф. Минимум 10 000 рублей, при повторном нарушении – в разы больше. Причём отсутствие регистрации – не повод считать договор «несуществующим». Ответственность наступает всё равно.
Прописка арендаторов теперь – обязанность, а не добрая воля. Без временной регистрации жильцов владелец квартиры может получить предписание и последующую проверку. Особенно это касается регионов с высоким уровнем миграции. Уведомление должно быть подано в течение семи дней после заселения. Опоздание – повод для санкций.
Установлены чёткие требования к состоянию передаваемого жилья. Сломанная техника, грибок, нестабильное электричество – формальный повод для расторжения договора с компенсацией арендаторам. И это не рекомендация, а норма: обязательное приложение к договору – акт приёма-передачи с фотофиксацией состояния.
Налоги – ещё один «болевой» вопрос. Работа без декларации больше не прокатит. Росфинмониторинг обменивается данными с онлайн-платформами. Если квартира сдаётся, а доход не задекларирован – рискуешь нарваться не только на штраф, но и на блокировку счетов как подозреваемого в незаконной деятельности.
Повышены требования к одностороннему выселению. Даже при просрочке платежа собственник не имеет права выставить арендатора «в течение трёх дней». Только через суд, с доказательной базой, и с учётом положений о защите социально незащищённых групп. Нарушение порядка – уголовная ответственность по статье о самоуправстве.
Отдельный пункт – запрет на сдачу без согласия всех собственников. Даже если основная доля принадлежит одному, сдача без письменного разрешения остальных – основание для аннулирования сделки и наложения штрафа. Особенно актуально при наследуемом жилье.
Как новые нормы повлияют на стоимость жилья и условия ипотеки
Планируете брать ипотеку в ближайшие месяцы – закладывайте запас: Центробанк ужесточил критерии по оценке платёжеспособности заёмщиков. Теперь при расчёте допустимого ежемесячного платежа учитываются не только доходы, но и все текущие финансовые обязательства, включая потребительские кредиты и карты. Это снижает доступный лимит и напрямую влияет на сумму, которую банк готов выдать. Проверяйте актуальные коэффициенты на cbr.ru.
Что касается цен на жильё – застройщикам стало сложнее получать льготное финансирование под проекты, где более 80% квартир по договору долевого участия уже распродано. Это ограничивает объёмы нового строительства, особенно в регионах. Последствия? В ряде городов уже фиксируется снижение темпов сдачи объектов, что может привести к удорожанию квадратного метра в 2025 году на 8–12%, особенно в сегменте новостроек.
Субсидированные ставки от застройщиков теперь под контролем: государство ограничило уровень скидки, которую можно использовать при «заниженной» ипотеке. Продавцы больше не могут бесконтрольно компенсировать банку разницу, повышая тем самым итоговую стоимость квартиры. Это, с одной стороны, делает ипотечные продукты прозрачнее, с другой – уменьшает выбор выгодных схем для покупателя.
Если вы уже оформили ипотеку по «льготе» – проверьте, не связана ли она с субсидированием от застройщика. В ряде случаев банки пересматривают условия при досрочном погашении. Также новые регуляции ограничили возможности рефинансирования таких сделок по ставке ниже рыночной.
Отдельный момент – вторичка. Рост кадастровой стоимости в 2024 году в среднем по России составил 15–18%, что стало причиной пересмотра налогов и увеличения издержек для продавцов. Это частично перекладывается на покупателя в виде более высокой стартовой цены. Особенно чувствительно в крупных городах и при сделках без торга.
Резюме: внимательно читайте условия, считайте совокупную переплату, запрашивайте у банка полную расшифровку платёжной нагрузки и следите за нормативными актами на официальном сайте Банка России – это надёжный источник проверенной информации.
