Как изменились цены на жильё в Москве и что влияет на стоимость квадратного метра
Если планируете покупку квартиры – не затягивайте. С начала года в старом фонде средняя ставка за метр выросла на 8–10%. Новостройки дорожают медленнее, но скидки исчезают, а застройщики сокращают акции. Особенно ощутимо это на юге и юго-востоке: там предложение падает, а спрос стабилен.
Арендный сегмент уже не тот. Однушки у метро, которые весной стоили 55 тысяч, к июню сдаются за 65. Центр традиционно дорог, но теперь даже спальные районы подтягиваются. Хозяева квартир ждут авансом за два месяца, торг минимален. Долгосрочные арендаторы уезжают реже – боятся не найти что-то приемлемое.
Особо стоит отметить элитный сектор. Участки в центре продаются практически без торгов – хорошие объекты уходят до публикации. Спрос сместился в сторону клубных домов и малоэтажек с закрытой территорией. Покупатели с деньгами стремятся вложиться в стабильные квадратные метры, пока не поздно.
Если вы продавец – готовьте документы заранее. Реальные покупатели ходят с юристами и проверяют каждую мелочь. Эксперты отмечают, что сделки идут, но только по адекватной стоимости. Любая попытка завысить чек – провал. Торг возможен, но в пределах 3–5%, и только если квартира реально интересная.
Главное – не полагаться на слухи. Анализируйте предложения по районам, сравнивайте динамику за последние месяцы, смотрите ликвидность. Только тогда можно принять разумное решение, не теряя деньги или время.
Как изменились цены на жилье в Москве по районам с начала года
Если выбираешь между локациями, ориентируйся на Юго-Западный округ – с января квартиры здесь подорожали в среднем на 7,4%. Особенно выделяется Тропарёво-Никулино: прирост составил более 10%, несмотря на общий спад активности по городу. Причина – близость к МГУ, метро и спрос на элитные новостройки.
В Центральном округе всё стабильно: прирост незначительный, около 1,6%. В районах типа Хамовники или Пресненский – практически нулевая динамика. Зато вторичный фонд в Таганском внезапно подскочил – плюс 4,2%, что может быть связано с окончанием нескольких долгостроев и запуском новых инфраструктурных проектов.
Северо-Восток просел. В Бабушкинском и Свиблово цены снизились на 2–3%. Люди предпочитают новостройки ближе к МЦК и МЦД, а здесь таких предложений мало. На фоне этого Северо-Западный округ выиграл: Строгино прибавило почти 5%, а Митино – чуть больше 3%, за счёт развития городской среды и расширения зелёных зон.
Юг – самая неоднородная часть города. В Бирюлёво Восточном стоимость квадратного метра упала почти на 6%, тогда как в Даниловском – плюс 4,8%. Южный порт, несмотря на близость к центру, всё ещё недооценён, но интерес инвесторов к нему стабильно растёт.
Где выгоднее искать сейчас
Если цель – вложиться с прицелом на рост, смотри на районы с текущим понижением и потенциалом к реновации. Это Хорошёво-Мнёвники, Гольяново и Южнопортовый. Их подтянут в ближайшие 1–2 года, а текущие расценки пока остаются ниже среднерыночных.
Не переплачивай за бренд района
ЦАО не гарантирует прирост. Престиж – не всегда рост. А вот в спальных зонах с новым транспортом и застройкой изменения идут куда активнее. Анализируй не по округам, а по улицам и конкретным проектам. Разброс может быть в два раза – в пределах одного квартала.
Какие факторы влияют на рост или снижение стоимости недвижимости
Следом – застройщик. Обрати внимание не только на бренд, но и на то, как у него идут дела с текущими проектами. Заморозки, переносы сроков, суды с подрядчиками – всё это быстро отражается на ликвидности объекта. Бери данные с портала наш.дом.рф – там можно посмотреть статус почти каждой новостройки в стране.
Не забывай про макроэкономику. Если Центральный банк резко меняет ключевую ставку, это мгновенно отражается на спросе: ипотека либо становится доступной, либо вылетает за рамки реальности для среднего покупателя. При ставке выше 16% даже крупные агентства фиксируют спад сделок почти на треть.
Важный нюанс – формат жилья. Сегодня растёт интерес к студиям и небольшим «двушкам» в спальных районах, особенно у арендаторов и инвесторов. А вот премиальный сегмент в центре часто стоит на месте месяцами, пока собственники не снижают ожидания. Всё зависит от целевой аудитории.
И последнее. Политические и внешнеэкономические события. Санкции, валютные колебания, ограничения на переводы – всё это влияет на поведение продавцов и покупателей. В нестабильные месяцы активность снижается, покупатели выжидают, а продавцы откатываются к начальным условиям. Следи за новостями и анализируй не только цифры, но и контекст.
Стоит ли сейчас покупать квартиру в Москве или подождать
Если вам нужно жильё для себя – не тяните. Рынок сейчас нестабилен, и, несмотря на локальные просадки в отдельных округах, найти действительно адекватное предложение становится всё сложнее. Особенно если речь о комфорт-классе с нормальной планировкой и транспортной доступностью. Количество таких лотов снижается, а застройщики не торопятся снижать стоимость квадратного метра даже при просадке спроса.
Тем, кто хочет инвестировать – лучше повременить. До конца года ожидается вторая волна корректировки: в районах с переоценкой локаций (часть ЮЗАО, отдельные участки СЗАО и ЦАО) уже видно снижение активности на торгах. Банки фиксируют рост отказов по ипотеке, что постепенно снижает ликвидность объектов в новостройках.
Что делать тем, кто берёт в ипотеку
Процент по госпрограмме пока держится в районе 6–8%, но субсидирование не вечное. Если ваш платёж уже предодобрен – стоит воспользоваться. Затягивать до осени – значит рисковать: ЦБ может снова поднять ключевую, и тогда условия резко ухудшатся. При этом сам выбор квартир может сузиться – лучшие уже уйдут.
Покупать сейчас или ждать обвала?
Обвала не будет. Ожидания массовых скидок не оправдались даже в кризис 2022-го. Девелоперы сокращают объёмы ввода, поддерживая дефицит. На вторичке – наоборот: всё больше предложений, но достойные варианты забирают быстро. Если ищете для жизни – выбирайте сейчас, но торгуйтесь. Если для перепродажи – подождите пару месяцев: осенью рынок покажет реальные просадки в переоценённых сегментах.
